SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Лесной, д. 13/8, литера Б, пом. 1-Н
Адрес
г Санкт-Петербург Лесной пр., д. 13/8, литера Б, пом. 1-Н
Площадь
53.4 м²
Нач. цена
3,900,000 ₽
Тек. цена
3,900,000 ₽
Кадастр
78:10:0511001:1236
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
г Санкт-Петербург Лесной пр., д. 13/8, литера Б, пом. 1-Н
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 53.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 78:10:0511001:1236
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,616 ₽/м²/год
NOI
321,887 ₽/год
Лимит входа
2,053,001 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,501,515 ₽
IRR (базовый)
0.0375
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0042 | 0.1466 | 6.97 |
| base | 0.0375 | 0.1789 | 6.72 |
| optimistic | 0.0559 | 0.1994 | 6.62 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,616 ₽/м² × 53.4 м² = 299,894 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 231,758 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,900,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 53.4 м² = 4,415,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (17)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную