BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Встроенное помещение в жилом доме («Колыма банк») секция 4 с кадастровым номером 49:08:050002:1433
Адрес
обл. Магаданская
Площадь
202.2 м²
Нач. цена
1,352,000 ₽
Тек. цена
1,352,000 ₽
Кадастр
49:08:050002:1433
Регион
Магаданская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-27
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Магаданская
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1995
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 202.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 49:08:050002:1433
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
2,698,590 ₽/год
Лимит входа
18,614,458 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,207,410 ₽
IRR (базовый)
0.486
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4225 | 1.0017 | 3.62 |
| base | 0.486 | 1.2226 | 3.09 |
| optimistic | 0.512 | 1.3629 | 2.99 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 202.2 м² = 1,222,187 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 944,506 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,352,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 202.2 м² = 2,632,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 122%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 49%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную