SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маринеско, д. 7а, литера А, пом. 1-Н
Адрес
Санкт-Петербург, ул. Маринеско, д. 7а, литера А, пом. 1-Н Нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маринеско, д. 7а, литера. А, пом. 1-Н
Площадь
122.8 м²
Нач. цена
9,711,000 ₽
Тек. цена
9,711,000 ₽
Кадастр
78:15:0008202:4535
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,640 ₽/м²/год
NOI
1,138,798 ₽/год
Лимит входа
7,641,129 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,690,034 ₽
IRR (базовый)
0.1016
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.065 | 0.2094 | 6.56 |
| base | 0.1016 | 0.2556 | 6.39 |
| optimistic | 0.1209 | 0.2849 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,640 ₽/м² × 122.8 м² = 1,060,992 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 819,935 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,711,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 122.8 м² = 10,933,350 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (16)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.