BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое здание, общей площадью 253,6 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, Березовский городской округ, г. Березовский, ул. Вахрушева, д. 33а, кадастровый номер: 42:22:0301004:116
Адрес
Кемеровская область, Березовский городской округ, г. Березовский, ул. Вахрушева, д. 33а
Площадь
253.6 м²
Нач. цена
1,475,700 ₽
Тек. цена
1,475,700 ₽
Кадастр
42:22:0301004:116
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
58,328,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
37,436,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,763,839 ₽/год
Лимит входа
11,472,753 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,363,319 ₽
IRR (базовый)
0.3174
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2677 | 0.5613 | 5.72 |
| base | 0.3174 | 0.685 | 4.87 |
| optimistic | 0.3403 | 0.7637 | 4.71 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 253.6 м² = 798,840 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 617,344 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,475,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 253.6 м² = 3,071,085 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 68%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.