BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 7.0 · ×0.65
Лот
Административное здание одновременно с земельным участком по адресу: Курганская область, Белозерский район, с. Белозерское, ул. Пушкина, строение 30
Адрес
у: Курганская область, Белозерский муниципальный округ, с. Белозерское, ул. Пушкина, строение 30
Площадь
135.7 м²
Нач. цена
794,000 ₽
Тек. цена
794,000 ₽
Кадастр
45:02:040106:388
Регион
Курганская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Курганская область, Белозерский муниципальный округ, с. Белозерское, ул. Пушкина, строение 30
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
1,811,071 ₽/год
Лимит входа
12,492,492 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,165,903 ₽
IRR (базовый)
0.5095
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4438 | 1.0741 | 3.42 |
| base | 0.5095 | 1.3109 | 2.93 |
| optimistic | 0.5359 | 1.4613 | 2.83 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 135.7 м² = 820,232 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 633,875 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 794,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 135.7 м² = 1,647,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 131%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 51%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную