BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федера
Адрес
г Санкт-Петербург набережная канала Грибоедова, дом 15, литера А, помещение 13Н
Площадь
32.2 м²
Нач. цена
1,950,000 ₽
Тек. цена
1,950,000 ₽
Кадастр
78:31:0001289:1463
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-22
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 32.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 78:31:0001289:1463
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,200 ₽/м²/год
NOI
298,610 ₽/год
Лимит входа
2,003,618 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
630,728 ₽
IRR (базовый)
0.0176
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0149 | 0.1302 | None |
| base | 0.0176 | 0.159 | 6.86 |
| optimistic | 0.0356 | 0.1772 | 6.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,200 ₽/м² × 32.2 м² = 135,240 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,513 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,950,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.2 м² = 2,240,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную