BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федера
Адрес
Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга город Павловск, Детскосельская улица, дом 17/17, литера А, помещение 2НЧ
Площадь
224.7 м²
Нач. цена
3,196,400 ₽
Тек. цена
3,196,400 ₽
Кадастр
78:42:0016220:4059
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,640 ₽/м²/год
NOI
2,083,778 ₽/год
Лимит входа
13,981,772 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
10,411,649 ₽
IRR (базовый)
0.4482
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3881 | 0.8905 | 3.98 |
| base | 0.4482 | 1.0868 | 3.38 |
| optimistic | 0.4734 | 1.2115 | 3.27 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,640 ₽/м² × 224.7 м² = 1,941,408 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,500,320 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,196,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 224.7 м² = 4,704,420 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 109%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 45%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.