BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение площадью 4,4 кв. м (Саратовская область, г. Саратов, ул. Астраханская, д. №71)
Адрес
обл. Саратовская г. Саратов, ул. Астраханская, д. 71
Площадь
4.4 м²
Нач. цена
115,000 ₽
Тек. цена
115,000 ₽
Кадастр
64:48:060222:1207
Регион
Саратовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл. Саратовская г. Саратов, ул. Астраханская, д. 71
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 64:48:060222:932
Общая площадь: 4.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 1
Кадастровая стоимость : 146487.48
Кадастровый номер: 64:48:060222:1207
Общие сведения об ограничениях и обременениях : -
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
19,892 ₽/год
Лимит входа
120,585 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
52,390 ₽
IRR (базовый)
0.0823
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0468 | 0.1887 | 6.67 |
| base | 0.0823 | 0.2303 | 6.48 |
| optimistic | 0.1014 | 0.2568 | 6.41 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 4.4 м² = 12,870 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,946 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 115,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 4.4 м² = 147,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную