BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение площадью 16,9 кв. м (Саратовская область, г. Саратов, ул. Астраханская, д. №71)
Адрес
обл. Саратовская г. Саратов, ул. Астраханская, д. 71
Площадь
16.9 м²
Нач. цена
413,000 ₽
Тек. цена
413,000 ₽
Кадастр
64:48:060222:1208
Регион
Саратовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл. Саратовская г. Саратов, ул. Астраханская, д. 71
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 64:48:060222:932
Общая площадь: 16.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 1
Кадастровая стоимость : 562645.11
Кадастровый номер: 64:48:060222:1208
Общие сведения об ограничениях и обременениях : -
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
76,403 ₽/год
Лимит входа
463,157 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
201,225 ₽
IRR (базовый)
0.0924
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0563 | 0.1994 | 6.61 |
| base | 0.0924 | 0.2433 | 6.43 |
| optimistic | 0.1116 | 0.2712 | 6.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 16.9 м² = 49,432 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 38,201 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 413,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 16.9 м² = 535,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную