SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Лазарева Адмирала, д. 63, корп. 2, соор. 1, площадью 11,5 кв. м (подземный этаж № 0, машино-м
Адрес
у: г. Москва, ул. Лазарева Адмирала, д. 63, корп. 2, соор. 1
Площадь
11.5 м²
Нач. цена
1,500,405 ₽
Тек. цена
1,500,405 ₽
Кадастр
77:06:0012009:7286
Регион
г. Москва
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г. Москва, ул. Лазарева Адмирала, д. 63, корп. 2, соор. 1
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
16,900 ₽/м²/год
NOI
150,194 ₽/год
Лимит входа
1,034,606 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,105,111 ₽
IRR (базовый)
0.1396
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1011 | 0.255 | 6.4 |
| base | 0.1396 | 0.3113 | 6.26 |
| optimistic | 0.1596 | 0.347 | 6.21 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 16,900 ₽/м² × 11.5 м² = 194,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 150,194 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,500,405 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 11.5 м² = 1,644,425 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 31%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную