BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Здание с кадастровым номером 44:27:040205:26, площадью 191 квадратный метр по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, город Кострома, переулок Кадыевский, до
Адрес
—
Площадь
191.0 м²
Нач. цена
1 ₽
Тек. цена
1 ₽
Кадастр
44:27:040205:26
Регион
Костромская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_GPB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
3,921,712 ₽/год
Лимит входа
27,639,062 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,608,581 ₽
IRR (базовый)
1.0722
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.936 | 3.3445 | 1.49 |
| base | 1.0722 | 4.0817 | 1.32 |
| optimistic | 1.1119 | 4.5501 | 1.28 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 191.0 м² = 1,776,138 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,372,599 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 191.0 м² = 1,146,001 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 408%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 107%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную