BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 38/37, литера А, пом. 5-Н
Адрес
Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 38/37, литера А, пом. 5-Н Нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 38/37, литера А, пом. 5-Н
Площадь
155.4 м²
Нач. цена
4,233,400 ₽
Тек. цена
4,233,400 ₽
Кадастр
78:42:0018111:3247
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 38/37, литера А, пом. 5-Н Нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 38/37, литера А, пом. 5-Н
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,616 ₽/м²/год
NOI
936,726 ₽/год
Лимит входа
5,974,464 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,369,577 ₽
IRR (базовый)
0.2057
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1633 | 0.3502 | 6.19 |
| base | 0.2057 | 0.4274 | 6.09 |
| optimistic | 0.2267 | 0.4765 | 6.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,616 ₽/м² × 155.4 м² = 872,726 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 674,443 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,233,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 155.4 м² = 5,377,470 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 43%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 21%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную