BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Основное строение
Адрес
Рязанская обл., Михайловский р-н, д. Степановка
Площадь
51.6 м²
Нач. цена
178,496 ₽
Тек. цена
178,496 ₽
Кадастр
62:08:0020801:85
Регион
Рязанская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Рязанская обл., Михайловский р-н, д. Степановка
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
688,661 ₽/год
Лимит входа
4,750,277 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,584,087 ₽
IRR (базовый)
0.5939
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5199 | 1.3541 | 2.86 |
| base | 0.5939 | 1.6527 | 2.45 |
| optimistic | 0.622 | 1.8423 | 2.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 51.6 м² = 311,893 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 241,031 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 178,496 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 51.6 м² = 497,021 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 165%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 59%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную