SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа посредством публичного предложения в электронной форме помещения с кадастровым номером 90:25:010101:1342, площадью 40,5 кв. м., расположенное по адресу:Республика Крым, м.о. город-курорт Ялта,
Адрес
Республика Крым, м.о. город-курорт Ялта, г Ялта, ул. Дражинского, зд. 45А, помещ. 808 Содержится в Информационном сообщении
Площадь
40.5 м²
Нач. цена
17,039,000 ₽
Тек. цена
17,039,000 ₽
Кадастр
90:25:010101:1342
Регион
Республика Крым
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
831,567 ₽/год
Лимит входа
5,860,639 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,037,422 ₽
IRR (базовый)
-0.1409
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1667 | 0.0448 | None |
| base | -0.1409 | 0.0547 | None |
| optimistic | -0.1254 | 0.061 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 40.5 м² = 376,616 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 291,049 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 17,039,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 40.5 м² = 18,133,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.