BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 434,4 кв. метра (кадастровый номер 73:24:040805:39), расположенного по адресу: Ульяновская обл., г.о. город Улья
Адрес
обл. Ульяновская, г.о. город Ульяновск, г. Ульяновск, ул. Симбирская, дом 3
Площадь
434.4 м²
Нач. цена
12,320,940 ₽
Тек. цена
12,320,940 ₽
Кадастр
73:24:040805:39
Регион
Ульяновская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл. Ульяновская, г.о. город Ульяновск, г. Ульяновск, ул. Симбирская, дом 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : В соответствии с Извещением.
Вид ограничений и обременений: В соответствии с Извещением.
Общая площадь: 434.4 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 73:24:040805:39
Назначение здания : В соответствии с Извещением.
Количество этажей : В соответствии с Извещением.
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с Извещением.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
5,797,563 ₽/год
Лимит входа
39,990,705 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
20,114,981 ₽
IRR (базовый)
0.2984
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.25 | 0.5208 | 6.01 |
| base | 0.2984 | 0.6356 | 5.17 |
| optimistic | 0.321 | 0.7085 | 5.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 434.4 м² = 3,751,011 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,898,782 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 12,320,940 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 434.4 м² = 15,543,387 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 64%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 30%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную