BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
конкурс в электронной форме открытый по составу участников по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. 1905 года, д. 5.
Адрес
г. Ярославль, ул. 1905 года, д. 5, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: объект бытового обслуживания, количество этажей – 4, в том числе подземных этажей – 1, общая
Площадь
5,008.3 м²
Нач. цена
1 ₽
Тек. цена
1 ₽
Кадастр
—
Регион
Ярославская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Ярославль, ул. 1905 года, д. 5, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: объект бытового обслуживания, количество этажей – 4, в том числе подземных этажей – 1, общая
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
66,841,473 ₽/год
Лимит входа
461,062,266 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
231,910,359 ₽
IRR (базовый)
1.0199
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8916 | 3.1056 | 1.57 |
| base | 1.0199 | 3.7902 | 1.38 |
| optimistic | 1.0582 | 4.2251 | 1.34 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 5,008.3 м² = 43,246,295 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 33,420,737 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 5,008.3 м² = 30,049,801 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 379%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 102%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную