BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок, площадью 1192 кв. м., кадастровый номер 34:27:160101:1783 с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: здание, общей площадью 215,6 кв.м., кадастровый номер: 34:27:160
Адрес
обл. Волгоградская, м.р-н Серафимовичский, г.п. город Серафимович, г. Серафимович, ул. Свечникова, дом 28
Площадь
215.6 м²
Нач. цена
2,584,360 ₽
Тек. цена
2,584,360 ₽
Кадастр
34:27:160101:1783
Регион
Волгоградская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-06
Окончание заявок
2026-09-30
Карта
обл. Волгоградская, м.р-н Серафимовичский, г.п. город Серафимович, г. Серафимович, ул. Свечникова, дом 28
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1917
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: не зарегистрировано
Общая площадь: 215.6 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : из прочих материалов
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 426433.94
Кадастровый номер: 34:27:160101:1993 | 34:27:160101:3688 | 34:27:160101:1783
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не зарегистрировано
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
15,908,599 ₽/год
Лимит входа
109,735,084 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
55,195,805 ₽
IRR (базовый)
0.8252
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.724 | 2.2514 | 1.96 |
| base | 0.8252 | 2.7477 | 1.7 |
| optimistic | 0.8584 | 3.063 | 1.65 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 1,192.0 м² = 10,292,831 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,954,299 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,584,360 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,192.0 м² = 9,865,578 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 275%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 83%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную