BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Объекты муниципальной собственности: нежилые помещения, по адресу: РФ, Тамбовская область, городской округ город Тамбов, г. Тамбов, улица Коммунальная, дом № 21а: помещение № 5, назначение: нежилое,
Адрес
обл Тамбовская, г.о. город Тамбов, г Тамбов улица Коммунальная, дом № 21а, нежилые помещения № 5, № 74
Площадь
293.5 м²
Нач. цена
6,020,880 ₽
Тек. цена
6,020,880 ₽
Кадастр
68:29:0101019:362
Регион
Тамбовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл Тамбовская, г.о. город Тамбов, г Тамбов улица Коммунальная, дом № 21а, нежилые помещения № 5, № 74
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 293.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): этаж № 4
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 68:29:0101019:362 | 68:29:0101019:290
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,155,085 ₽/год
Лимит входа
7,002,160 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,691,537 ₽
IRR (базовый)
0.0342
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.001 | 0.1437 | 6.99 |
| base | 0.0342 | 0.1754 | 6.75 |
| optimistic | 0.0525 | 0.1955 | 6.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 255.5 м² = 523,136 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 404,280 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,020,880 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 255.5 м² = 7,854,924 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную