BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание, 95,8 кв.м, кадастровый номер 23:05:0602026:476, Российская Федерация, Краснодарский край,м.р-н Выселковский, с.п.Выселковское,ст-ца Выселки,ул.Ленина,д.66 Земельный участок, кадастровы
Адрес
край Краснодарский, м.р-н Выселковский, с.п. Выселковское, ст-ца Выселки, ул. Ленина, дом 66
Площадь
95.8 м²
Нач. цена
5,000,000 ₽
Тек. цена
5,000,000 ₽
Кадастр
23:05:0602026:476
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
край Краснодарский, м.р-н Выселковский, с.п. Выселковское, ст-ца Выселки, ул. Ленина, дом 66
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: --
Вид ограничений и обременений: отсутствуют
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 23:05:0602026:476
Общая площадь: 95.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:05:0602026:477
Общие сведения об ограничениях и обременениях : согласно информационному сообщению
Назначение нежилого помещения: согласно информационному сообщению
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
4,927,759 ₽/год
Лимит входа
29,872,229 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
12,978,445 ₽
IRR (базовый)
0.3275
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.277 | 0.5835 | 5.55 |
| base | 0.3275 | 0.7122 | 4.72 |
| optimistic | 0.3506 | 0.7939 | 4.56 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 1,090.0 м² = 3,188,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,463,880 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,090.0 м² = 11,790,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 71%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную