BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Здание бани площадью 69,6 кв.м. (КН 47:20:0736020:71) с земельным участком площадью 400 кв.м. (КН 47:20:0734007:48)
Адрес
—
Площадь
69.6 м²
Нач. цена
61,000 ₽
Тек. цена
61,000 ₽
Кадастр
47:20:0736020:71
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
484,082 ₽/год
Лимит входа
3,148,673 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
923,056 ₽
IRR (базовый)
0.4796
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4167 | 0.9823 | 3.67 |
| base | 0.4796 | 1.1988 | 3.13 |
| optimistic | 0.5054 | 1.3363 | 3.03 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 69.6 м² = 219,240 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 169,429 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 61,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 69.6 м² = 481,650 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 120%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 48%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную