BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Объект муниципальной собственности - нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: 175,4 кв. м, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино - место: подвал № - , кадастровый номер: 6
Адрес
обл Тамбовская, г.о. город Тамбов, г Тамбов улица Носовская, дом 4, помещение 23
Площадь
175.4 м²
Нач. цена
2,459,282 ₽
Тек. цена
2,459,282 ₽
Кадастр
68:29:0101029:174
Регион
Тамбовская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл Тамбовская, г.о. город Тамбов, г Тамбов улица Носовская, дом 4, помещение 23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: объект культурного наследия
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 175.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): подвал № -
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 68:29:0101029:174
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Обременение: объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой», расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Носовская, 4. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН (памятников истории и культуры) народов РФ «Дом жилой», см. Приложение № 2 к Извещению
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,730 ₽/м²/год
NOI
1,057,283 ₽/год
Лимит входа
6,743,378 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,882,408 ₽
IRR (базовый)
0.1615
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1218 | 0.2843 | 6.32 |
| base | 0.1615 | 0.347 | 6.19 |
| optimistic | 0.1819 | 0.3868 | 6.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,730 ₽/м² × 175.4 м² = 478,842 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 370,049 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,459,282 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 175.4 м² = 3,634,646 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную