BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение, назначение: жилое, общей площадью 36,5 кв.м., кадастровый номер 46:32:010103:5936, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, г. Льгов, ул. Красноармейская, д. 4,
Адрес
Российская Федерация, Курская область, г. Льгов, ул. Красноармейская, д. 4, кв. 4 Жилое помещение, назначение: жилое, общей
Площадь
36.5 м²
Нач. цена
847,275 ₽
Тек. цена
847,275 ₽
Кадастр
46:32:010103:5936
Регион
Курская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Российская Федерация, Курская область, г. Льгов, ул. Красноармейская, д. 4, кв. 4 Жилое помещение, назначение: жилое, общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
165,012 ₽/год
Лимит входа
1,000,309 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
241,648 ₽
IRR (базовый)
0.0362
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0029 | 0.1455 | 6.98 |
| base | 0.0362 | 0.1775 | 6.73 |
| optimistic | 0.0546 | 0.1979 | 6.63 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 36.5 м² = 74,734 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,754 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 847,275 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 36.5 м² = 1,108,639 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную