BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, назначение: жилое, общей площадью 32,8 кв.м., кадастровый номер 46:32:010105:930, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, г. Льгов, ул. Титова, д. 7а, кв. 2 ку
Адрес
Российская Федерация, Курская область, г. Льгов, ул. Титова, д. 7а, кв. 2 ку Жилое помещение, назначение: жилое, общей
Площадь
32.8 м²
Нач. цена
761,386 ₽
Тек. цена
761,386 ₽
Кадастр
46:32:010105:930
Регион
Курская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,544,000 ₽
Дисконт к рынку
87%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,841,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
228,131 ₽/год
Лимит входа
1,483,858 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
435,003 ₽
IRR (базовый)
0.1142
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.077 | 0.2238 | 6.5 |
| base | 0.1142 | 0.2731 | 6.35 |
| optimistic | 0.1337 | 0.3045 | 6.29 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 32.8 м² = 103,320 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 79,846 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 761,386 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.8 м² = 996,255 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 27%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.