BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
7/27 доли квартиры с кадастровым номером 34:36:000009:827, общей площадью 77,4 кв.м, по адресу: Волгоградская область, г.Камышин, ул.Хвалынская, д.1, кв.18
Адрес
у: Волгоградская область, г.Камышин, ул.Хвалынская, д.1, кв.18 7/27 доли квартиры с
Площадь
77.4 м²
Нач. цена
544,294 ₽
Тек. цена
544,294 ₽
Кадастр
34:36:000009:827
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,802,000 ₽
Дисконт к рынку
94%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,425,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
538,332 ₽/год
Лимит входа
3,501,542 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,655,983 ₽
IRR (базовый)
0.387
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3319 | 0.7255 | 4.67 |
| base | 0.387 | 0.8855 | 3.98 |
| optimistic | 0.4111 | 0.9871 | 3.84 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 77.4 м² = 348,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 269,166 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 544,294 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 77.4 м² = 1,035,909 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 89%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.