BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости х. Красноармейский, ул. Заречная, 20а
Адрес
м: Ростовская область, Зерноградский район, х. Красноармейский, ул. Заречная, д. 20а
Площадь
127.8 м²
Нач. цена
573,499 ₽
Тек. цена
573,499 ₽
Кадастр
61:12:0000000:15477
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
м: Ростовская область, Зерноградский район, х. Красноармейский, ул. Заречная, д. 20а
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
577,768 ₽/год
Лимит входа
3,502,450 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,521,693 ₽
IRR (базовый)
0.33
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2794 | 0.5892 | 5.51 |
| base | 0.33 | 0.7191 | 4.68 |
| optimistic | 0.3532 | 0.8017 | 4.53 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 127.8 м² = 373,815 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 288,884 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 573,499 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 127.8 м² = 1,368,974 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 72%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную