BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости х 2-й Россошинский, ул Мира 3, помещение 1
Адрес
обл. Ростовская, м.р-н Зерноградский, с.п. Россошинское, х. 2-й Россошинский, ул. Мира, дом 3
Площадь
106.9 м²
Нач. цена
146,346 ₽
Тек. цена
146,346 ₽
Кадастр
61:12:0030401:313
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-27
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
обл. Ростовская, м.р-н Зерноградский, с.п. Россошинское, х. 2-й Россошинский, ул. Мира, дом 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 106.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 61:12:0030401:313
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
483,282 ₽/год
Лимит входа
2,929,671 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,272,840 ₽
IRR (базовый)
0.4333
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3744 | 0.8487 | 4.13 |
| base | 0.4333 | 1.0357 | 3.51 |
| optimistic | 0.4583 | 1.1546 | 3.39 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 106.9 м² = 312,682 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 241,641 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 146,346 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 106.9 м² = 795,063 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 104%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную