BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа нежилого здания с земельным участком
Адрес
обл. Псковская, м.о. Плюсский, рп. Плюсса, ул. Совхозная, дом 6
Площадь
1,382.6 м²
Нач. цена
1,490,000 ₽
Тек. цена
1,490,000 ₽
Кадастр
60:16:0010407:58
Регион
Псковская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл. Псковская, м.о. Плюсский, рп. Плюсса, ул. Совхозная, дом 6
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1898
Количество подземных этажей : 1
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 1382.6 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : кирпичные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 60:16:0010407:58
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 3
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
6,250,569 ₽/год
Лимит входа
37,891,141 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,153,497 ₽
IRR (базовый)
0.3433
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2917 | 0.6195 | 5.29 |
| base | 0.3433 | 0.7561 | 4.5 |
| optimistic | 0.3667 | 0.8429 | 4.35 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 1,382.6 м² = 2,830,874 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,187,699 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,490,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,382.6 м² = 9,860,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 76%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную