BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества (нежилого помещения) площадью 2 944,9 кв. метра (кадастровый номер 42:32:0103013:34499), по адресу: Российская Федерация,
Адрес
у: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, г.о. Прокопьевский, г. Прокопьевск, ул. Жолтовского, зд. 4, помещ. 3 В соответствии с Извещением
Площадь
2,944.9 м²
Нач. цена
12,896,000 ₽
Тек. цена
12,896,000 ₽
Кадастр
42:32:0103013:34499
Регион
Кемеровская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, г.о. Прокопьевский, г. Прокопьевск, ул. Жолтовского, зд. 4, помещ. 3 В соответствии с Извещением
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
39,303,048 ₽/год
Лимит входа
271,106,417 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
90,406,539 ₽
IRR (базовый)
0.5579
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4875 | 1.2307 | 3.08 |
| base | 0.5579 | 1.502 | 2.63 |
| optimistic | 0.5852 | 1.6744 | 2.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 2,944.9 м² = 17,800,293 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,756,067 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 12,896,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,944.9 м² = 31,210,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 150%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную