BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Недвижимое имущество, состоящее из: Земельного участка с кадастровым номером 19:02:010412:431, площадью 3144 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, город Черногорс
Адрес
Респ Хакасия, г.о. город Черногорск, г Черногорск, ул Восточная, дом 2Л
Площадь
3,144.0 м²
Нач. цена
3,030,000 ₽
Тек. цена
3,030,000 ₽
Кадастр
19:02:010412:431
Регион
Республика Хакасия
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-27
Карта
Респ Хакасия, г.о. город Черногорск, г Черногорск, ул Восточная, дом 2Л
Характеристики
Кадастровый номер: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
41,960,264 ₽/год
Лимит входа
289,435,490 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
96,518,781 ₽
IRR (базовый)
0.7294
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6402 | 1.8602 | 2.25 |
| base | 0.7294 | 2.2702 | 1.94 |
| optimistic | 0.7604 | 2.5308 | 1.89 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 3,144.0 м² = 19,003,743 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 14,686,093 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,030,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 3,144.0 м² = 22,045,500 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 227%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 73%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную