BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
нежилое здание, площадь: 242,4 кв.м., расположенное по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица 1-я Луговая, д 68 (72:24:0609007:118) / земельный участок, общая площадь 1195 кв.м., расположенн
Адрес
обл Тюменская, г.о. город Тобольск, г Тобольск, ул 1-я Луговая, дом 68
Площадь
242.4 м²
Нач. цена
5,181,000 ₽
Тек. цена
5,181,000 ₽
Кадастр
72:24:0609007:118
Регион
Тюменская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл Тюменская, г.о. город Тобольск, г Тобольск, ул 1-я Луговая, дом 68
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: данные отсутствуют
Количество подземных этажей : -
Вид ограничений и обременений: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Феде
Общая площадь: 242.4 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : деревянные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 3818137.95
Кадастровый номер: 72:24:0609007:118
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,095,861 ₽/год
Лимит входа
6,643,145 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,604,808 ₽
IRR (базовый)
0.0476
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0137 | 0.1553 | 6.89 |
| base | 0.0476 | 0.1896 | 6.66 |
| optimistic | 0.0661 | 0.2113 | 6.57 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 242.4 м² = 496,314 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 383,551 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,181,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 242.4 м² = 6,894,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную