BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение (часть здания), наименование: гараж, назначение: нежилое, этаж № 01, площадь 21,6 кв.м., кадастровый номер: 72:24:0000000:1806, расположенное в нежилом здании (кадастровый номер: 72:
Адрес
у: Тюменская область, г. Тобольск, г/к «Швейник», № 20-37, гараж 32. Требуется проведение ремонта, имеется техническая возможность подключения к электроснабжению
Площадь
21.6 м²
Нач. цена
204,000 ₽
Тек. цена
204,000 ₽
Кадастр
72:24:0000000:1806
Регион
Тюменская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Тюменская область, г. Тобольск, г/к «Швейник», № 20-37, гараж 32. Требуется проведение ремонта, имеется техническая возможность подключения к электроснабжению
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
282,103 ₽/год
Лимит входа
1,943,259 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
646,262 ₽
IRR (базовый)
0.4162
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3588 | 0.8019 | 4.31 |
| base | 0.4162 | 0.9787 | 3.67 |
| optimistic | 0.4408 | 1.091 | 3.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 21.6 м² = 127,764 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 98,736 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 204,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.6 м² = 343,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 98%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную