BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое помещение (часть здания), наименование: гараж, назначение: нежилое, этаж № 01, площадь 19,6 кв.м., кадастровый номер: 72:24:0502001:1946, расположенное в нежилом здании (кадастровый номер: 72:
Адрес
обл Тюменская, г.о. город Тобольск, г Тобольск Промкомзона, № 29в, блок 11, гараж 11
Площадь
19.6 м²
Нач. цена
185,000 ₽
Тек. цена
185,000 ₽
Кадастр
72:24:0502001:1946
Регион
Тюменская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: отсутствует
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 72:24:0502001:979
Общая площадь: 19.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 01
Кадастровая стоимость : 72606.24
Кадастровый номер: 72:24:0502001:1946
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
393,819 ₽/год
Лимит входа
2,773,120 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
962,496 ₽
IRR (базовый)
0.5589
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4884 | 1.2342 | 3.08 |
| base | 0.5589 | 1.5063 | 2.63 |
| optimistic | 0.5862 | 1.6791 | 2.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 19.6 м² = 178,360 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 137,837 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 185,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 19.6 м² = 311,850 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 151%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную