BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание площадью 1302,9 кв.м, с кадастровым номером 69:47:0130206:44, земельный участок площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером 69:47:0130206:2, с категорией земель «земли населенных пунктов»
Адрес
обл. Тверская, г.о. город Торжок, г. Торжок, ул. Торговые ряды, дом 3
Площадь
1,302.9 м²
Нач. цена
18,734,426 ₽
Тек. цена
18,734,426 ₽
Кадастр
69:47:0130206:44
Регион
Тверская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Тверская, г.о. город Торжок, г. Торжок, ул. Торговые ряды, дом 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1940
Количество подземных этажей : 2
Вид ограничений и обременений: Охранное обязательство от 19.12.2024 года № 380
Общая площадь: 1302.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : кирпич
Регистрационный номер ЕГРОКН: 691410190110055
Кадастровая стоимость : 18583340.63
Кадастровый номер: 69:47:0130206:44
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Охранное обязательство утверждено приказом Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 19.12.2024 года № 380, в редакции приказа Главного Управления по государственной охране объектов культурного наследия тверской области от 08.05.2026 № 158.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
25,131,753 ₽/год
Лимит входа
176,670,262 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
61,124,397 ₽
IRR (базовый)
0.4492
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.389 | 0.8935 | 3.97 |
| base | 0.4492 | 1.0905 | 3.37 |
| optimistic | 0.4745 | 1.2156 | 3.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 1,302.9 м² = 11,382,134 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,796,113 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 18,734,426 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,302.9 м² = 27,488,548 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 109%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 45%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную