BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение
Адрес
—
Площадь
281.4 м²
Нач. цена
4,494,521 ₽
Тек. цена
4,494,521 ₽
Кадастр
76:04:010810:335
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
64,722,000 ₽
Дисконт к рынку
90%
Лимит входа (дисконт 30%)
41,540,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,957,193 ₽/год
Лимит входа
12,730,412 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,732,011 ₽
IRR (базовый)
0.1716
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1313 | 0.2985 | 6.29 |
| base | 0.1716 | 0.3643 | 6.17 |
| optimistic | 0.1921 | 0.4061 | 6.13 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 281.4 м² = 886,410 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 685,018 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,494,521 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 281.4 м² = 6,407,647 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 36%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.