BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
нежилое помещение, распложенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. 1-я Выборгская, д. 53, пом. VI.
Адрес
у: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. 1-я Выборгская, д. 53, пом. VI. помещение, назначение: нежилое
Площадь
38.2 м²
Нач. цена
802,353 ₽
Тек. цена
802,353 ₽
Кадастр
76:20:100516:362
Регион
Ярославская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. 1-я Выборгская, д. 53, пом. VI. помещение, назначение: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,616 ₽/м²/год
NOI
230,263 ₽/год
Лимит входа
1,468,626 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,074,117 ₽
IRR (базовый)
0.2531
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2078 | 0.432 | 6.08 |
| base | 0.2531 | 0.5272 | 5.99 |
| optimistic | 0.275 | 0.5877 | 5.79 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,616 ₽/м² × 38.2 м² = 214,531 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 165,790 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 802,353 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.2 м² = 1,071,671 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 53%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 25%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную