BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Объект культурного наследия регионального значения «Дом Пономарёвой», начало XX в., расположенный по адресу: Новгородская область, г. Старая Русса, ул. Гостинодворская (Энгельса), д. 8, в том числе: н
Адрес
Новгородская область, г. Старая Русса, ул. Гостинодворская (Энгельса), д. 8, в том числе: нежилое здание с
Площадь
287.1 м²
Нач. цена
41,100,000 ₽
Тек. цена
41,100,000 ₽
Кадастр
53:24:0030129:151
Регион
Новгородская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
66,033,000 ₽
Дисконт к рынку
32%
Лимит входа (дисконт 30%)
42,381,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,996,838 ₽/год
Лимит входа
12,988,278 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,807,606 ₽
IRR (базовый)
-0.1449
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1706 | 0.0435 | None |
| base | -0.1449 | 0.0531 | None |
| optimistic | -0.1295 | 0.0592 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 287.1 м² = 904,365 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 698,893 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 41,100,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 287.1 м² = 44,877,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.