BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
земельный участок с кадастровым номером 71:29:010303:3093 общей площадью 420 кв.м, гараж с кадастровым номером 71:00:000000:31663 общей площадью 62,5 кв.м
Адрес
Тульская область, р-н Новомосковский, г. Новомосковск, ул. Маяковского/Калинина, д. 35/1
Площадь
420.0 м²
Нач. цена
1,815,000 ₽
Тек. цена
1,815,000 ₽
Кадастр
71:29:010303:3093
Регион
Тульская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Тульская область, р-н Новомосковский, г. Новомосковск, ул. Маяковского/Калинина, д. 35/1
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
16,900 ₽/м²/год
NOI
5,485,334 ₽/год
Лимит входа
37,785,600 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
40,360,574 ₽
IRR (базовый)
1.0974
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.9574 | 3.4609 | 1.46 |
| base | 1.0974 | 4.2238 | 1.29 |
| optimistic | 1.1379 | 4.7085 | 1.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 16,900 ₽/м² × 420.0 м² = 7,098,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,485,334 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,815,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 420.0 м² = 4,425,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 422%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 110%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную