SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Аукцион в электронной форме по продаже нежилых помещений № 56, 57, 59-86, 86/1, 87-90 здания литер А, кадастровый номер 23:43:0208005:112, общей площадью 577,40 кв.м, расположенных по адресу: Краснода
Адрес
край Краснодарский, г.о. город Краснодар, г. Краснодар, ул. Гимназическая, дом 55/1
Площадь
577.4 м²
Нач. цена
106,070,000 ₽
Тек. цена
106,070,000 ₽
Кадастр
23:43:0208005:112
Регион
Краснодарский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-07
Окончание заявок
2026-09-03
Карта
край Краснодарский, г.о. город Краснодар, г. Краснодар, ул. Гимназическая, дом 55/1
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 577.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:43:0208005:112
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
3,250 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
7,706,061 ₽/год
Лимит входа
54,667,471 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
28,248,864 ₽
IRR (базовый)
-0.0331
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0633 | 0.095 | None |
| base | -0.0331 | 0.1159 | None |
| optimistic | -0.016 | 0.1292 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 577.4 м² = 4,985,806 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,853,031 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 106,070,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 3,250 ₽/м² × 577.4 м² = 113,250,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 3,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • следы протечек (низкая)
- • состояние окон (низкая)
- • потертости на полу (низкая)
- • незначительные повреждения на стеновых панелях (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную