SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Аукцион в электронной форме по продаже помещения (квартиры) с кадастровым номером77:01:0005012:3384, общей площадью 281,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамов
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, ул. Усачева, д. 3, кв. 26 Содержится в Информационном сообщении
Площадь
281.2 м²
Нач. цена
494,954,000 ₽
Тек. цена
494,954,000 ₽
Кадастр
77:01:0005012:3384
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
64,676,000 ₽
Дисконт к рынку
-706%
Лимит входа (дисконт 30%)
41,510,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
1,955,802 ₽/год
Лимит входа
12,721,364 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
13,639,474 ₽
IRR (базовый)
-0.3104
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.3304 | 0.0105 | None |
| base | -0.3104 | 0.0128 | None |
| optimistic | -0.2978 | 0.0143 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 281.2 м² = 2,530,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,955,802 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 494,954,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 281.2 м² = 521,388,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 1%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.