SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Аукцион в электронной форме по продаже помещения (квартиры) с кадастровым номером 77:01:0001052:2147, общей площадью 288,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамо
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, ул. Остоженка, дом 25 кв. 69
Площадь
288.8 м²
Нач. цена
316,888,508 ₽
Тек. цена
316,888,508 ₽
Кадастр
77:01:0001052:2147
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-07
Окончание заявок
2026-09-03
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, ул. Остоженка, дом 25 кв. 69
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 288.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 77:01:0001052:2147
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 100.0 %
CAPEX
5,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
1,305,630 ₽/год
Лимит входа
8,189,818 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
8,802,718 ₽
IRR (базовый)
-0.3062
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.3264 | 0.0109 | None |
| base | -0.3062 | 0.0133 | None |
| optimistic | -0.2936 | 0.0148 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 288.8 м² = 1,689,480 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,305,630 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 316,888,508 ₽ × 1.05 + CAPEX 5,000 ₽/м² × 288.8 м² = 334,176,933 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 1%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 5,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (21)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие естественного освещения (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную