BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
земельный участок с кадастровым номером 71:19:010603:20 общей площадью 886 кв.м, административное здание с кадастровым номером 71:19:010603:210 общей площадью 82,8 кв.м
Адрес
Тульская область, р-н Тепло-Огаревский,рп. Теплое, ул. Фролова, д. 79
Площадь
886.0 м²
Нач. цена
1,206,000 ₽
Тек. цена
1,206,000 ₽
Кадастр
71:19:010603:20
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Тульская область, р-н Тепло-Огаревский,рп. Теплое, ул. Фролова, д. 79
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
11,824,680 ₽/год
Лимит входа
81,564,836 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
27,199,631 ₽
IRR (базовый)
0.7027
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6166 | 1.7557 | 2.35 |
| base | 0.7027 | 2.1427 | 2.03 |
| optimistic | 0.7331 | 2.3886 | 1.97 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 886.0 м² = 5,355,380 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,138,638 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,206,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 886.0 м² = 6,582,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 214%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 70%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную