SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Аукцион в электронной форме по продаже 3/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0414012:522, общей площадью 389,4 кв.м, расположенного по адресу: Ч
Адрес
Челябинская область, г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 6, пом. 6 Содержится в Информационном сообщении
Площадь
389.4 м²
Нач. цена
17,143,000 ₽
Тек. цена
17,143,000 ₽
Кадастр
74:36:0414012:522
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
Челябинская область, г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 6, пом. 6 Содержится в Информационном сообщении
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
1,760,431 ₽/год
Лимит входа
10,671,785 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,636,520 ₽
IRR (базовый)
0.0052
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0267 | 0.1209 | None |
| base | 0.0052 | 0.1475 | 6.96 |
| optimistic | 0.023 | 0.1644 | 6.82 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 389.4 м² = 1,138,995 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 880,215 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 17,143,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 389.4 м² = 20,336,550 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную