BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 1 930,3 кв. метра (кадастровый номер 44:27:040211:164), по адресу: Костромская область, г. Кострома, ул. Островс
Адрес
обл. Костромская, г.о. город Кострома, г. Кострома, ул. Островского, дом 53
Площадь
1,930.3 м²
Нач. цена
7,700,000 ₽
Тек. цена
7,700,000 ₽
Кадастр
44:27:040211:164
Регион
Костромская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-05
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : В соответствии с Извещением.
Вид ограничений и обременений: В соответствии с Извещением.
Общая площадь: 1930.3 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 44:27:040211:164
Назначение здания : В соответствии с Извещением.
Количество этажей : В соответствии с Извещением.
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с Извещением.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
39,633,930 ₽/год
Лимит входа
279,328,172 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
97,107,032 ₽
IRR (базовый)
0.7568
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6642 | 1.9696 | 2.16 |
| base | 0.7568 | 2.4037 | 1.87 |
| optimistic | 0.7884 | 2.6796 | 1.81 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,930.3 м² = 17,950,149 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,871,875 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,930.3 м² = 19,666,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 240%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 76%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную