BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 686,7 кв. метров (кадастровый номер 50:04:0130209:1572), местоположение: Московская область, Дмитровский район,
Адрес
Московская область, Дмитровский район, г/п Дмитров, пос. Орево, д. 30, одновременно с находящимся в федеральной собственности земельным участком
Площадь
686.7 м²
Нач. цена
2,499,000 ₽
Тек. цена
2,499,000 ₽
Кадастр
50:04:0130209:1572
Регион
Московская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Московская область, Дмитровский район, г/п Дмитров, пос. Орево, д. 30, одновременно с находящимся в федеральной собственности земельным участком
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
9,164,794 ₽/год
Лимит входа
63,217,351 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
67,519,569 ₽
IRR (базовый)
1.169
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.0179 | 3.7946 | 1.38 |
| base | 1.169 | 4.6311 | 1.22 |
| optimistic | 1.2116 | 5.1625 | 1.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 686.7 м² = 11,859,206 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,164,794 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,499,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 686.7 м² = 6,744,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 463%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 117%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную