BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Здание с кадастровым номером 25:09:140101:1076 и земельный участок с кадастровым номером 25:09:140101:1943
Адрес
край Приморский, м.о. Михайловский с. Кремово, ул. Городская, 181
Площадь
514.9 м²
Нач. цена
468,395 ₽
Тек. цена
468,395 ₽
Кадастр
25:09:140101:1076
Регион
Приморский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-21
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1988
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: Отсутстуют
Общая площадь: 514.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Кирпичные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:09:140101:1076 | 25:09:140101:1943
Назначение здания : Нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Отсутствуют
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
10,572,196 ₽/год
Лимит входа
74,509,701 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,902,922 ₽
IRR (базовый)
0.971
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8498 | 2.8852 | 1.65 |
| base | 0.971 | 3.5212 | 1.44 |
| optimistic | 1.008 | 3.9252 | 1.4 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 514.9 м² = 4,788,132 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,700,269 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 468,395 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 514.9 м² = 3,581,215 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 352%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 97%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную