BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Здание с кадастровым номером 25:09:120101:1510 и земельный участок с кадастровым номером 25:09:120101:64
Адрес
край Приморский, м.о. Михайловский с. Ивановка, ул. Кировская, 38
Площадь
138.2 м²
Нач. цена
82,913 ₽
Тек. цена
82,913 ₽
Кадастр
25:09:120101:1510
Регион
Приморский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-21
Карта
край Приморский, м.о. Михайловский с. Ивановка, ул. Кировская, 38
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1980
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 138.2 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Кирпичные
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:09:120101:1510 | 25:09:120101:64
Назначение здания : Нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Отсутствуют
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
1,844,437 ₽/год
Лимит входа
12,722,641 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,399,379 ₽
IRR (базовый)
0.9543
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8354 | 2.8105 | 1.68 |
| base | 0.9543 | 3.4301 | 1.47 |
| optimistic | 0.9908 | 3.8237 | 1.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 138.2 м² = 1,193,347 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 922,218 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 82,913 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 138.2 м² = 916,259 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 343%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 95%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную