SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Нежилое здание, назначение: нежилое, наименование Контора, этажность:1,с кадастровым номером74:14:0000000:749 Нежилое здание, назначение: нежилое, наименование Котельная, строение 2, этажность:1, с
Адрес
обл. Челябинская, м.о. Кусинский, г. Куса, ул. Герцена, дом 95
Площадь
0.0 м²
Нач. цена
223,000 ₽
Тек. цена
223,000 ₽
Кадастр
74:14:0000000:749
Регион
Челябинская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-27
Шаг торгов
Текущая цена
223,000 ₽
Шаг аукциона
11,150 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
0 ₽
Дисконт к рынку
0%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Челябинская, м.о. Кусинский, г. Куса, ул. Герцена, дом 95
Характеристики
Кадастровый номер: 74:14:0000000:749 | 74:14:0000000:752 | 74:14:0102003:87
CAPEX
48,438 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 0.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 223,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,438 ₽/м² × 0.0 м² = 234,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,438 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Состояние
5/100
Отделка
rough
Capex
82500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (критическая)
- • протечки и следы воды (высокая)
- • плесень/грибок (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • коррозия (высокая)
- • состояние окон/дверей (критическая)
- • пол (критическая)
- • разрушение кровли (критическая)
- • отсутствие оконных проемов (критическая)
- • отслоение штукатурки (высокая)
- • разрушение кирпичной кладки (критическая)
- • разрушение деревянных конструкций (критическая)
- • обрушение перекрытий (критическая)
- • разрушение стен (критическая)
- • замусоренность (высокая)
- • отсутствие дверей (критическая)
- • повреждение деревянных элементов (критическая)
- • повреждение металлических элементов (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 82,500 ₽/м² → справочник 32,292 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.