BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое здание; назначение: нежилое; наименование: нежилое здание; количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадь: 436,8 кв.м., кадастровый номер: 72:24:0602011:188, местоположение: Тюменская
Адрес
—
Площадь
436.8 м²
Нач. цена
1 ₽
Тек. цена
1 ₽
Кадастр
72:24:0602011:188
Регион
Тюменская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
100,464,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
64,480,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
3,038,031 ₽/год
Лимит входа
19,760,640 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,792,973 ₽
IRR (базовый)
0.528
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4606 | 1.1329 | 3.29 |
| base | 0.528 | 1.3826 | 2.81 |
| optimistic | 0.5548 | 1.5413 | 2.71 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 436.8 м² = 1,375,920 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,063,311 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 436.8 м² = 2,620,801 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 138%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 53%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.