BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилой дом, признанный непригодным для постоянного проживания, расположенный по адресу: Челябинская область, Кунашакский район, с.Новое Курманово ул.Мира дом 26 и земельный участок под ним
Адрес
Челябинская область, Кунашакский район, с.Новое Курманово ул.Мира дом 26 с
Площадь
67.7 м²
Нач. цена
214,688 ₽
Тек. цена
214,688 ₽
Кадастр
74:13:0914001:375
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
Челябинская область, Кунашакский район, с.Новое Курманово ул.Мира дом 26 с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
306,064 ₽/год
Лимит входа
1,855,367 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
806,092 ₽
IRR (базовый)
0.3673
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3138 | 0.6765 | 4.94 |
| base | 0.3673 | 0.8257 | 4.2 |
| optimistic | 0.3911 | 0.9204 | 4.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 67.7 м² = 198,022 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 153,032 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 214,688 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 67.7 м² = 631,622 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 83%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 37%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную