SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 5 общей площадью 375,5 кв. м, (этаж № 1, Этаж №2), кадастровый номер: 77:05:0003
Адрес
у: г. Москва, ул. Ремизова, д. 5 общей
Площадь
375.5 м²
Нач. цена
57,503,000 ₽
Тек. цена
57,503,000 ₽
Кадастр
77:05:0003003:6290
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
86,365,000 ₽
Дисконт к рынку
27%
Лимит входа (дисконт 30%)
55,430,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
2,611,678 ₽/год
Лимит входа
16,987,455 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
18,213,452 ₽
IRR (базовый)
-0.0009
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0325 | 0.1164 | None |
| base | -0.0009 | 0.1421 | None |
| optimistic | 0.0169 | 0.1584 | 6.87 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 375.5 м² = 3,379,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,611,678 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 57,503,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 375.5 м² = 62,631,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.